“我今天的心情前所未有、万分喜悦，我的家人和我一起来到昆明参加第100座 万达 广场的开业。”说到这王健林看了一眼台下的嘉宾席。他的夫人 林宁 ，名气比他还大的儿子王思聪就坐在那儿。

　　10月30日，昆明西山 万达 广场开业的前一天，王健林和家人坐着私人飞机来到了昆明。

　　台下嘉宾席上的10多位老外很是显眼，他们是万达重要的供应商或合作伙伴，既有 百胜 餐饮 等知名跨国公司的中国区总裁，也有 国美 、华润万家、哈森鞋业等国内品牌连锁企业的负责人。

　　“100不仅仅是规模和速度，更意味着一个品牌的成熟，”王健林说，现在中国很多城市都能看到万达广场，他希望以后能在全球都能看到，“我毕生的梦想就是让万达品牌走向世界。”2012年以来，除了大手笔收购英国圣汐游艇、美国第二大院线公司AMC之外，万达在纽约、伦敦、马德里等地都有 房地产 项目落地。

　　2014年，中国 房地产 业正在告别“黄金10年”，而万达却似乎迎来了最好的时光。它即将成为全球最大的商业不动产公司，商业地产板块正在港交所谋求上市，困扰多年的资本问题有望迎刃而解。它还是全球最大的电影院线公司，万达院线也正在国内A股排队上市。此外，它在消费、 旅游 、文化产业领域的资产也已大得惊人，万达百货、万达宝贝王、大歌星KTV等品牌正在崛起。这时再用房地产来界定万达已经不合适，那个当初盖房子的万达，变成了既盖房子也做内容产业的万达。按照万达公布的招股说明书，万达的市值或将达到600亿美元，相当于3个 万科 。

　　在2009年之前，万达远不是最受关注的房地产企业。2007年上市的 碧桂园 、2009年上市的恒大，都因改写了中国首富的记录而一夜爆红，它们都是有上亿平方米巨量土地储备的住宅开发公司。2008年之前万达广场只有11家店，而到2014年底万达广场的数量将比6年前增长10倍。6年间，万达广场占据了中国一二三线城市的核心地段，并且即将在2015年上半年成为全球最大的商业不动产企业。

过去6年中，万达到底发生了什么？

　　 高速裂变

开业3天，90多万客流，超过1亿元的营业额。

10月31日，昆明西山万达广场开业，熙熙的人流不仅让商场显得拥挤，还造成了周边交通的严重拥堵。这样热闹的开业景象对于万达并不少见。9、10两个月，万达接连有5家万达广场开业，东莞、马鞍山店都有几十万的人流量，销售额虽然没有过亿也相当可观。

　　作为万达开发的第100个城市综合体，昆明万达广场明显与众不同。除了王健林亲自到场庆祝开业外，它还拥有全国唯一的、300米高的双子塔。双子塔的顶部仍在施工，但坐落其中的万达顶级的瑞华 酒店 也已开业。王健林透露，项目从谈判到签约只用了2个月的时间，26个月就建成开业了。

在很多同行看来，这样的速度不可思议。如果没有施工难度较大的双子塔，万达最快18个月就能建成开业。2014年一共有24家万达广场开业，而同行中1年能开出5家店的也不多。

速度是万达成功的关键。“这种快速开发的模式能调动政府的积极性。”中国商业联盟秘书长王永平说，万达的开发节奏符合官员的政绩需求，任期之内就能得到他们想要的。因此，引入万达成为不少城市招商引资的重要任务，万达的拿地成本极低。

　　万达的快速发展始于2008年。很难想象，那一轮调控中，万达还是一家遭遇危机的公司，资金链相当紧张。2008年11月，“4万亿”刺激经济政策出台之后，地方政府急于卖地， 银行 急于放贷。银监会每个月检查 银行 放贷是否达标，房地产贷款甚至连四证、资本金都不看，只要申请就有。但很多人被之前的形势吓怕了，不敢拿地。但王健林决定大干一场，“中国建国几十年，这样的机会以后还有吗？”他一声令下，万达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，万达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年住宅楼开盘价是地价的十几倍。

但如果没有成熟的商业模式，万达也不会有今天的格局。万达商业模式的转折发生在2006年，宁波鄞州万达广场的成功。鄞州万达广场拿地时周边还是一片荒凉的稻田，前不见村后不见店。万达开始并没有把握，但开业之后的成功完全超出了预期。“从这个项目开始万达好像真正懂了商业地产。”王健林说。宁波鄞州项目帮助万达解决了两个问题，其一2008年万达开始向三线城市布局，鄞州偏僻之地所取得的成功坚定了对进入三线城市的信心；其二很多品牌商家也对跟随万达开店发展有了信心。

从2000年转型做商业地产以来，历经第一代单店、第二代组合店到宁波鄞州项目代表的第三代城市综合体，万达商业模式几经波折，曾经历过巨大的挫败。其沈阳万达广场在经过三次修改之后仍然不见起色，不仅和商铺业主打了222场官司，最后不得不花费近10亿从业主手中买回炸掉。

2008年那轮调控还有一个意想不到的后果，商业地产在对抗经济周期、增加就业和税收等方面的优势，越来越获得政府和行业的认同。也是从2008年开始，政府官员纷纷登门请万达投资，万达进入了“病毒式”发展的阶段——2008年万达全国只有10家店，2009年就开出了9家店，2010年15家，从此之后每年递增，到2014年已经达到惊人的109家。

　　万达的发展速度不是线性的，更像是细胞分裂：1个变2个、2个变4个。“万达成功主要因为它有符合中国国情的商业模式。”RET睿意德高级董事王玉珂说。万达发明了城市综合体的商业地产发展模式，即持有型的商业物业配建可售型物业，以销售物业回款来补贴回报率低的商业物业，从而解决发展中资金的问题。国外商业地产有成熟的 金融 工具RE IT s（房地产信托投资基金）的支撑，在国内缺乏此类工具，主要资金来源依然是银行。现在城市综合体已经在中国泛滥，万达有无数的模仿者，但是都不成功。

“万达在很多方面都更标准化，在执行力上也没有人比得上。”王永平说，看上去好像别人跟万达只差一点点，“但是一点点到最后就差了很多”。万达广场18个月就能建成开业，主要是因为它有自己的万达院线、万达百货、大歌星等主力店资源，在招商上比别的公司容易得多。不仅如此，万达对商家形成了强势的话语权，经营不好的商家会被末位淘汰，不愿意在某个万达广场开店的连锁品牌会被剔除万达的合作名单。这与很多商场求着别人来开店有天壤之别。

　　 时间与空间

在王永平看来，万达的快速发展是“以时间换空间”，短短6年万达商业地产完成了在全国主要城市的布局，万达一举超越了许多比它大的公司。

　　2008年底，当很多公司开始学习万达商业地产时，万达已经先人一步，率先在 旅游 地产布局。这一年，万达联合联想、泛海等5家实力雄厚的企业，一口气签下了长白山、大连金石滩、西双版纳和三亚的旅游地产项目，最小的也有十几平方公里。2009年万达拿下了位于武昌黄 金地 段的楚河汉街项目，定位于做文化地产。

“万达最牛的地方在于它能比别人提前布局，等别人都想到你就没有机会了。”万达一位长期跟随王健林的高管说，万达的成功在于战略的成功。他眼中的王健林是一位战略家，“如果他是一位将军，他不会计较一个城池的得失。为了全局丢掉一两个地方都是不心疼的。”

时间和速度始终是解读万达的关键词。万达用时间和速度换来的，不仅仅是巨大的规模——即将达到的2000多万平米、世界第一的持有物业量，还有宏伟的、充满想象力的产业架构。